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门窗成本管控,门窗下料控制成本,需要专业门窗软件
- 2019-05-16-

铝合金门窗基本上是95.00%以上的住宅项目都会涉及到,但是如此平常的工程,你真的搞清楚他的成本要怎么管么?

本文从目标成本及控制要点,招标前置条件,招标过程中忽视的要点,远期分判的材料调差,及优化案例等五大篇章来全面讲述铝合金门窗的成本控制要点;

目标成本编制及控制要点

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1.1成本适配原则:

一般外立面门窗分以下三大类:塑钢门窗,铝合金门窗,系统门窗;

塑钢门窗:一般用于保障房或者三四线城市的低端项目,单价一般从300-400左右。

铝合金门窗:被大多数项目所采用,但是因为保温节能要求和项目档次,铝合金门窗的价格也从450-600元/M2不等;

系统门窗:一般用于高端或者豪宅项目,一般情况下从800-2000元/m2不等。

1.2确定目标成本方法

确定窗地比:高层一般窗地比的指标是从0.20-0.24之间,不同的地区,不同的产品会有一定的差别。

确定窗地比有以下两种方法:一是对标同地区同类型产品。二是建立自己公司内部不同产品的窗地比历史数据指标,以供后期测算使用。三是,如果已有建筑施工图,则直接根据图纸计算得来。

单方指标:单方指标从450-600元/M2不等,根据门窗型材和玻璃种类,对标竞品,根据公司限额指标,综合确定目标成本的单方指标。

1.3.铝合金门窗目标成本双指标控制原则

在铝合金门窗定标指标,要符合双指标控制原则,“窗地比”与“单方指标”要同时达标,都控制在目标成本范围之内。

铝窗招标前置条件

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2.1.图纸要求:先进行深化,后进行招标,切忌直接用建筑施工图中的门窗大样图直接招标。

需要的图纸有:建筑施工平面图,建筑门窗立面图,门窗大样图,门窗节点图;

2.2需要明确的要点:

2.2.1.明确型材种类:“普通铝合金型材”、“断桥隔热型材”

2.2.2.明确表面处理:“阳极氧化”、“粉末喷涂”、“电泳涂装”,表面处理方式对型材价格有一定影响;

2.2.3.钢附框是否安装:确定当地是否有安装钢附框的强制要求,钢附框对价格的影响约30-35元/M2。

2.2.4.明确分判方式:是“远期分判”还是“近期分判”,如果是远期分判则涉及到铝型材的材料调差。近期分判则可以采用总价包干不予调差的方式进行。

2.2.5.明确招标范围:

铝合金百叶:铝合金百叶一般跟铝合金门窗一起招标,如果是锌钢百叶则不在招标范围内;

玻璃雨棚工程:一般底商或者住宅入户大堂会有玻璃雨棚,注意不要遗漏;

物业用房铝窗:此处因为不在外立面,所以很有可能会忽略而导致后期需要进行签证;

门窗改造工程:对于偷面积项目,如果精装交付之前需要进行户型改造,则很有可能出现铝合金门窗需要进行改造,相应的改造工程需要纳入招标范围之中;

防火窗工程:需要确定防火窗是否跟铝合金门窗一同招标;

铝合金栏杆:有时候底商会出现一部分铝合金玻璃栏杆,一般会跟铝窗合并招标;

铝合金格栅:对于某些项目底商外部的连廊会要求做一些铝合金格栅吊顶,如果都是铝合金材质,则建议纳入铝窗招标范围。

【实战案例1】:某项目做设计的时候没有考虑到物业用房门窗,且招标的时候没有考虑到底商的铝合金吊顶格栅,最终需要进行签证,签证金额达15万元以上,导致签证比例超支;

铝窗招标容易忽视的要点

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3.1.关于洞口尺寸偏差的宽容度:

一般建筑施工图的洞口和实际预留的洞口总会有一定偏差,需要在招标清单中设置一定的洞口尺寸偏差宽容度。

在宽容度内,工程量及合同总价不予调整。一般宽容度设置为±50mm。

3.2.关于工期对造价的影响:

成本需要事前与工程沟通合同约定工期的相对准确性,因为铝材价格有一定波动。

如果因为甲方的原因造成工期延期,但是刚好延期期间铝材价格大涨,则很有可能导致承包方的索赔。

3.3.关于全砼外墙+钢附框:

如果全砼外墙,且需要制作钢附框,则钢附框需要预埋在混凝土墙体里面。

所以一般需要工程进度达到预售楼层前一个月确定门窗单位,方便门窗单位进行钢附框的下料,以跟上主体结构的施工进度;

但是钢附框预埋在主体结构中有渗水的风险,如果决定不做取消钢副框,需要在招标之前与各投标单位言明,能够确保验收通过的单位才能够纳入入围。

3.4.设置计算规则范例:

铝合金门窗中型材和玻璃不同的理解有不同的计算方法,不管何种计算方法,都需要设置一个范例,后期如果有相应的变更,也按照同样的计算规则进行计算;

3.5.图纸相互矛盾的情况:

由于深化图纸的问题,有时候会出现平面图,立面图,大样图,节点图不一致的情况。不一致的情况有:

大样图的樘数和平面图的樘数不一致,这种情况是门窗深化单位统计错误。且咨询在统计清单的时候,有可能没有按照建筑平面图去统计,而直接按照大样图的数据计入清单,导致樘数出错。

立面图的门窗分隔和大样图的门窗分隔不一致,此种情况一般是在深化设计过程中,改变了门窗分隔样式。

【实战案例2】:某项目招标的时候,由于咨询公司统计清单按照大样图的数据直接统计,且大样图樘数比实际施工图樘数少40樘,该项目是总价包干,根据公司制度无法进行签证;

但是施工单位认为:清单是甲方提供的,甲方数量出错,则默认为此40樘门窗不用施工。

而且对甲方图纸总价包干的反驳竟然是:图纸中五栋楼,你难不成五栋楼的总包也包括在我的合同里面么?

最终导致不得不给施工单位进行签证;

后期双保险的解决方案:

清单编制阶段进行强调:在让咨询编制清单的时候,特别提醒,注意核对图纸相互矛盾的情况,且必须提出答疑。平面图和大样图樘数不一致的情况也必须在清单编制阶段提出答疑;

招标阶段的再次明确:且此种情况在招标清单中进行特别注明,在定标之前再次约谈,在承包范围内图纸总价包干,以上几种情况合同价款皆不予调整。

3.6.税票的约定:在清单或者合同中应进行约定,安装增值税发票和材料增值税发票的开具比例,否则到最终会因为比例的问题,导致结算时税金额扯皮事宜;

例如不管综合单价分析表如何计算,结算金额的60.00%开具材料供货增值税发票,40.00开具安装增值税发票;

铝窗远期分判的材料调差

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4.1 避免“早早定标,迟迟不进场”:

一般情况下,铝合金门窗是不需要进行“远期分判”的,也不允许进行“远期分判”。

而且在实际过程中,开工时间需要跟项目工程部讨论清楚,不允许出现“早早定标,迟迟不进场”的情况。

4.2.远期分判的情况:

有个别情况,铝窗需要进行“远期分判”,例如,如果报建图阳台不封窗的,建筑面积按照一半计算。

但是精装交付公司承诺客户可以给客户进行封窗,为了避免计算全面积,一般都会在验收之后才进行封窗。

但是这种情况一般不能在商品房销售合同中进行明确,只能在预售阶段让门窗单位和客户签订封窗的合同。

但是验收后才进行施工,此时就会出现预售前确定中标单位,验收后施工的情况。

4.3.远期分判的材料调差案例:

4.3.1价格依据:按照2019年3月5日的上海有色金属网公布铝的现货均价为准,网址链接

4.3.2.调差条件:铝锭价格涨跌≥1000元/吨。

4.3.3调整时间:施工期间按照开工日前15天起到开工后15天止,计1个月平均价。

4.3.4调差计算方法:铝锭补偿金额调整公式=(施工期间上海有色金属网公布铝的现货均价-2019年3月5日上海有色金属网公布铝的现货均价±1000)元/吨;仅调整铝材的差价,计取税金,不计取管理费、利润等

铝窗型材及铝窗系列的优化案例

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5.1优化前提:明确型材含量指标的计算口径

5.1.1.门窗面积:按照建筑施工图门窗洞口面积计算;

5.1.2.外框型材计算:按照外框型材外边线的周长*型材线密度

注意:不要按照门窗洞口周长计算,因为门窗洞口边线与型材外框边线还有一定的距离,如果计算口径出错会导致型材含量指标统计异常。

5.1.3.中挺型材计算:按照中挺净长度*型材线密度

注意:不要按照洞口高度计算,同样也会导致统计出来的型材含量指标偏高;

5.1.4.窗扇型材计算:按照门扇外框线周长*型材线密度



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